租屋修繕誰負責？房東房客責任一次釐清
租屋修繕誰負責？房東房客責任一次釐清
冷氣不冷、馬桶漏水、熱水器故障——租屋期間遇到設備損壞，修繕費到底該誰出？這是租屋族最常遇到的爭議之一。依法律規定，房屋及附屬設備的自然耗損，修繕責任歸房東。
法律基礎：民法第 429 條
《民法》第 429 條規定：
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
也就是說，原則上房屋及其設備的修繕是房東的義務。房東有維持租賃物合於約定使用狀態的責任。
內政部定型化契約怎麼說？
根據住宅租賃定型化契約應記載事項第七點，修繕責任的劃分原則如下：
- 房東負責：房屋結構（漏水、壁癌）、固定設備（冷氣、熱水器、馬桶）的自然耗損修繕
- 房客負責：因房客不當使用或人為破壞造成的損壞
關鍵在於區分「自然耗損」與「人為損壞」。使用多年的冷氣故障屬於自然耗損，由房東負責；但如果是房客自行拆裝導致損壞，則由房客負責。
常見修繕項目歸屬
| 項目 | 自然耗損（房東） | 人為損壞（房客） | |------|:---:|:---:| | 冷氣故障 | ✓ | 不當使用時 | | 熱水器損壞 | ✓ | 不當使用時 | | 馬桶/水管漏水 | ✓ | 異物堵塞時 | | 牆壁漏水/壁癌 | ✓ | — | | 門窗老化 | ✓ | 撞壞時 | | 燈泡/電池更換 | — | ✓（消耗品） | | 濾網/耗材更換 | — | ✓（消耗品） |
房東拒絕修繕怎麼辦？
如果房東遲遲不處理應由其負責的修繕，建議按以下步驟處理：
第一步：書面催告
以文字訊息（LINE、簡訊或存證信函）通知房東需要修繕的項目與情況。保留通知記錄很重要。
第二步：自行修繕並扣抵租金
依《民法》第 430 條，經催告後房東仍不修繕，房客可以自行修繕並從租金中扣除費用。務必保留維修收據。
第三步：終止契約
如果修繕問題嚴重影響居住（例如嚴重漏水），經催告後房東仍不處理，房客可以依法終止租約。
合約中常見的不合理條款
以下條款違反定型化契約「不得記載事項」的規定：
- 「租賃期間一切修繕由房客負擔」——此條款排除房東的法定修繕義務，依規定不具效力
- 「設備以現況交付，房東不負維修責任」——不能免除房東對自然耗損的修繕義務
- 「房客不得自行修繕或扣抵租金」——違反民法賦予房客的權利
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結語
修繕責任的劃分有明確的法律依據。簽約前確認合約中的修繕條款是否合理，入住後遇到問題也不要怕開口，依規定主張自己的權益。
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本文僅提供合約條款與內政部定型化契約範本之比對資訊，供參考使用，不構成法律意見。如有法律疑問，請諮詢合格律師。